通過“小塊并大塊、集中連片”優化產業用地，核心在于：先規劃后整合、先騰退后建設、先定規則后招商。這能形成規模化的產業空間，提升集聚效應。具體操作可分為以下四步：

 第一步：規劃先行，劃定集中片區

摸清家底，建立“用地一張圖”
以“三調”及最新遙感影像為底圖，疊加現狀工業用地、權屬、環保、交通等信息，形成“產業用地現狀一張圖”。同時，結合工業企業資源集約利用評價（A/B/C/D類），識別低效、零散地塊，為后續整合提供數據支撐。

劃定產業集聚區與“工業用地紅線”
借鑒佛山禪城、中山、張家港等地經驗，在國土空間規劃中劃定工業用地保護線或集聚區，確保產業用地總量穩定。重點將分散的村鎮工業園向大型產業集聚區集中，形成“產業基地—產業社區—工業區塊”三級體系，原則上新增項目必須進入這些片區。

明確片區主導產業
每個集中片區應聚焦1-2個主導產業（如電子信息、高端裝備），并編制產業布局規劃，明確各片區的產業方向、用地規模和開發強度，確保“一個片區一個主導產業”，避免同質化競爭。

 第二步：整合零散地塊，實現“小塊并大塊”

劃定“更新單元”或“騰退區”
將低效、零散的工業用地打包成片，作為“產業更新單元”或“騰退區”整體推進。例如，南海區通過劃定騰退區，將拆舊復墾的指標優先用于保障連片產業發展；張家港則要求以更新單元落實成片改造任務。

分類處置地塊

保留提升：對A/B類優質企業，引導其向集中片區搬遷，原址可“退二優二”或“工業上樓”。騰退淘汰：對C/D類及“散亂污”企業，堅決清退，為優質項目騰出空間。依法收回：對長期閑置或違法用地，依法收回土地使用權，納入政府儲備。

創新產權歸并與整合模式

政府主導：通過“征收+收儲+統租”模式，將零散地塊收儲后統一規劃、招商和管理。村集體主導：借鑒南海經驗，允許村集體通過“地券、房券、綠券”等工具，將分散的集體建設用地復墾或置換，騰挪出集中連片的建設用地指標。產權人聯合：支持相鄰地塊的產權人通過作價入股、聯合開發等方式，將多宗小地塊“拼成一塊大蛋糕”。

 第三步：集中連片建設，提升承載能力

整備“連片凈地”
借鑒上海、無錫經驗，將“整備連片凈地”作為招商的前提。無錫計劃到2028年整備不少于3萬畝連片凈地，并明確中心城區凈地規模不小于50畝，其他區域不小于150畝，以滿足重大項目落地需求。

推廣“工業上樓”與立體開發
在用地緊張區域，通過“工業上樓”提高容積率。無錫太湖灣信息技術產業園通過“工業上樓”，將平均容積率從0.9提升至3.0以上，顯著提升了土地承載能力和產出強度。

完善園區基礎設施與配套
按照“產業園就是產業鏈”的理念，在集中片區統一布局道路、管網、污水處理等基礎設施，并配套人才公寓、商業服務等生活設施，打造“上下樓就是上下游”的產業生態。

第四步：強化政策與運營，放大集聚效應

嚴格用地準入與退出
借鑒南海、張家港等地做法，設定企業準入門檻（如投資強度、畝均稅收），并建立動態考核機制。對不達標的C/D類企業，通過“退二優二”、協議收回等方式逐步退出，確保園區整體效益持續提升。

創新利益分配機制
通過“飛地經濟”、稅收分成等方式，平衡跨鄉鎮、跨村的利益分配。對騰退土地的村集體，可通過“房券”置換標準廠房或分享園區稅收，保障其長期收益。

統一運營管理與數字化監管
成立專業的園區平臺公司，對集中片區實行統一規劃、招商、運營和服務。同時，建設“多規合一”信息平臺，對產業用地進行全生命周期的動態監管，確保“一張藍圖干到底”。